2024年04月の不動産ニュース

―三菱UFJ信、建築労務費の負担増影響

三菱UFJ信託銀行は12日、建築費の上昇や日本銀行の政策変更による新築分譲マンション供給への影響のレポートを公表した。消費者とデベロッパーが検討する価格水準の差が開き、新築分譲マンションの供給量が今後も減少傾向の可能性があるとした。不動産コンサルティング部の舩窪芳和ジュニアフェローは「首都圏全体で供給量が減少すると、相対的に都心の高額物件の割合が高くなるのではないか」と話す。

同社の24年1月の調査で、郊外型・ファミリー向けの新築分譲マンションの建築費は坪当たり132万円（施工床ベース）で、2年で36・1％の急上昇だった。建築費の変動する要因は、22年までは資材価格だったが、23年以降は労務費や工事受注量に変化してきており、人手不足は深刻とみられる。また、日銀の政策変更についてデベロッパーが対象の調査から舩窪氏は「住宅ローンの変動金利が0・5％上昇すると供給戸数が減ると7割以上の事業者が予想している。しかし、0・5％の上昇には複数回の利上げが必要とみられる。しばらくは金利水準に大きな変動はない」と予測する。また、マイナス金利の解除という現状の政策変更では変動金利が上昇していないため、新築分譲マンションの販売現場への影響は限定的とした。

新築分譲マンションの供給エリアは今後、首都圏でも都心を中心に厳選が進むとみられる。コスト上昇の販売価格への転嫁が都心以外では難易度が高いため、「近郊・郊外で小さな立地の差にこだわって開発地を選ぶ傾向や、従来は人気が高くない住宅地でも利便性から支持が集まり、土地のポテンシャルが発揮される傾向がある」（舩窪氏）と語った。

三鬼商事は11日、全国主要都市の3月末時点におけるオフィスビルの需給動向を公表した。東京都心5区の平均空室率は5・47％（前月比2・39㌽減）だった。大規模ビルの大型空室で成約が進み、都心5区全体で約3万1000坪の空き床が消化された。特に港区の空室率は7・75％（0・94㌽減）まで大きく低下して、21年5月以来の7％台。都心5区の新規募集の平均賃料は坪当たり1万9820円（44円増）だった。

エリア別では、港区の空室状況の大幅改善に加えて、中央区も大型空室の一部に成約があり、空室率が6・16％（0・64㌽減）となった。また、空室率は千代田区が2・94％（0・02㌽減）、渋谷区が4・77％（0・06㌽減）でほぼ横ばい。新宿区のみ、空室率は5・00％（0・31㌽増）と上昇した。賃料は、渋谷区が7カ月連続の上昇で2万3185円（347円増）となったほか、千代田区の2万1613円（57円増）、新宿区の1万7988円（86円増）も上昇。港区は1万9373円（36円減）、中央区は1万7926円（65円減）で若干の下落だった。

―東日本レインズ、3月市場動向を公表

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は10日、3月の不動産流通市場動向を公表した。首都圏の中古マンションの成約件数は3810件（前年同月比10・7％増）だった。成約㎡単価は75・88万円（8・7％増）の47カ月連続、成約価格は4821万円（8・6％増）の46カ月連続で、それぞれ前年同月を上回った。中古戸建住宅は、成約件数が1349件（13・7％増）だった。成約価格は4137万円（5・7％増）で、2月に続いて上昇だった。

中古マンションの成約件数の前年超えは10カ月連続。エリア別で全エリアが前年を上回った。東京都区部の1727件（12・4％増）のほか、埼玉県の440件（22・6％増）も大きく増加した。成約㎡単価はエリア別に、東京都区部の109・48万円（8・7％増）を始め、千葉県の40・28万円（9・6％増）や、横浜市・川崎市を除いた神奈川県他の43・71万円（12・7％増）が大きな上昇となった。埼玉県のみ前年割れで、44・23万円（0・6％減）だった。首都圏全体の新規登録件数は1万6846件（2・2％減）、在庫件数は4万6351件（2・7％増）だった。

中古戸建住宅の成約件数は前年比増加が4カ月連続。エリア別に、東京都区部の276件（26・6％増）、千葉県の292件（17・7％増）など、横浜市・川崎市の167件（2・3％減）を除く各エリアで前年より増加した。エリア別の成約価格は、多摩の4294万円（15・0％増）や横浜市・川崎市の5090万円（10・0％増）が2ケタ増で他も上昇し、埼玉県と神奈川県他が前年割れ。首都圏の新規登録件数は6285件（15・3％増）、在庫件数は2万1360件（29・7％増）の大幅増だった。

―三幸と地所リアル、ビルの需給を調査

三幸エステートと三菱地所リアルエステートサービスは、3月の東京都心におけるオフィスビルの需給動向を公表した。三幸の調査では、都心5区で1フロア200坪以上の大規模ビルの空室率は、前月から大きく低下して4・35％（前月比0・51㌽減）となった。4％台前半の空室率は23年5月以来。都心5区と品川区、江東区の主要7区における延床3000坪以上のテナントビルを対象とする地所リアルの調査で、都心5区の空室率は5・57％（0・31㌽減）、主要7区の空室率は5・73％（0・27㌽減）だった。空室率が主要7区で5％台に低下したのは21年4月以来。

三幸エステートによる都心5区の潜在空室率は、空室率と同じく大きく低下して6・67％（0・75㌽減）だった。共益費込の募集賃料は、坪当たり2万8236円（211円増）。エリア別の空室率は、中央区が4・75％、港区が7・03％と1㌽近く大幅な低下となった。今関豊和チーフアナリストは、「オフィス需要の拡大を背景に短期的には空室率の上昇傾向は一服するとみられる」とするが、25年に港区だけで約15万坪の大量な供給が予定されており、「オフィス床の余剰感が強まる可能性がある」と分析した。

地所リアルの調査から、共益費を含む平均募集賃料をみると、坪当たりで都心5区が2万9883円（38円減）、主要7区で2万7649円（111円減）だった。主要7区の空室率は回復傾向で、京橋エリアで大型物件の1000坪超の募集や晴海エリアの複数物件の募集が終了したことから、空室率は中央区で6・47％（0・80㌽減）まで低下した。他の各区も新宿区の6・58％（0・10㌽増）を除いて低下した。

―17日開業、神宮前交差点を創造の聖地に

東急不動産と東京メトロは東京・明治神宮前駅に近接する商業ビル「東急プラザ原宿ハラカド」を4月17日に開業する。原宿文化を体現するような個性ある飲食・物販店舗やクリエイターの活動支援拠点、銭湯などが入る再開発ビルを建てた。企業と提携し、屋上テラスなどでイベントやPR活動などを展開する。9日に現地で報道内覧会を開き、東急不動産都市事業ユニット渋谷事業本部の黒川泰宏執行役員本部長は「商業施設ではなく創造施設だ。交差点と路地を連動させ独自の文化を発信する」と述べた。年間1千万人の来館を目指す。

建物は地上10階地下2階建て。店舗数は75。リーシングは約1年で終えた。路面店にディオール、ゼニスなどのハイブランドも入る。地下で高円寺の老舗銭湯・小杉湯が営業する。施設のある神宮前交差点には年間約8900万人が訪れる。斜め向かいの「東急プラザ表参道オモカド」と連動させ、交差点一帯でイベントやPR企画などを打つ。道を挟み北側の「ラフォーレ原宿」や徒歩圏の「表参道ヒルズ」との共同イベントも検討。施設の運営は主に東急不動産が手掛ける。

食物販で５割強を稼ぎ、残りは企業とのタイアップ企画などで収益を上げる。黒川本部長は「ここは多様な人が集う唯一無二の立地であり、クリエイティブの聖地にしたい。色々なことに挑戦し、商業施設の新しい運営形態を模索していく」と力を込めた。

東急不動産は昨年10月、代官山駅付近に複合施設「フォレストゲート代官山」を開業。今年7月には渋谷駅桜丘口で「渋谷サクラステージ」の街開きを行う。今回、原宿の中心地に文化発信の機能を持つ複合ビルを新設し、渋谷駅を起点とする「広域渋谷圏」の街づくりがさらに一歩前進した。

―首都圏・近畿圏中心に、再エネ送電も

東急不動産は全国で冷凍冷蔵倉庫の開発と投資を増やす。開発実績が多い首都圏と近畿圏が中心になる。１月に冷凍冷蔵機能を持つ「ＬＯＧＩ’Ｑ（ロジック）南茨木」（大阪府茨木市）を竣工させたほか、同じ月に大阪市住之江区南港東と西淀川区中島に他社が開発中の倉庫に出資した。同社は太陽光などの再生可能エネルギー発電施設を増やしている。それらの施設で生んだ電力を冷凍冷蔵倉庫に送ることも検討する。

冷凍食品の国内消費が増えていることや、老朽化した冷凍冷蔵倉庫の更新需要が高まっていることなどから参入を決めた。製造業の国内回帰に伴い半導体や医薬品などを低温で保管する用途も多く、今後も市場規模が拡大すると判断した。１月に竣工したロジック南茨木は、延床面積16万㎡超と同シリーズで最大規模。冷凍冷蔵に加え、少量危険物の保管にも対応し、１月上旬時点で８割の床が埋まっていた。屋根の上に約４・８MWの発電能力を持つ発電施設を搭載している。

一方、住之江区南港東の案件は霞ヶ関キャピタルが主体的に開発し、ＪＲ西日本、関電不動産開発らが参画。東急不は自ら組成した合同会社を通じ、開発中の施設の信託受益権の一部準共有持分を霞ヶ関キャピタルから取得した。西淀川区中島では総合地所が開発する施設を特定目的会社（ＳＰＣ）を通じて取得。東急不が今後リーシングを手掛ける。住之江区の施設は来春にも着工し、27年秋ごろに竣工予定。西淀川区の施設は来春ごろの竣工を予定している。延床面積はそれぞれ約３・６万㎡、約１・８万㎡。

同社は16年度に物流施設の開発を始め、取得・開発件数は３月時点で40。内訳は首都圏25、近畿圏９、九州圏３などと首都圏が全体の過半を占める。

─国交省、23年度実態調査の結果まとめる

国土交通省は、23年度の「民間住宅ローンの実態に関する調査」（22年度実績が調査対象）をまとめた。22年度の個人向け住宅ローンの新規貸出額は、前年度比５０１４億円減の20兆２９３４億円となった。変動金利型が77・９％（21年度比１・７㌽増）で最多。新規貸出額における変動金利型の増加は６年連続で、７割以上となるのも３年連続となっている。

新規貸出での変動金利型の割合は、10～17年度は50％台で推移していたが、18年度に60・５％となり、19年度63・１％、20年度に70・０％に達した。22年度の金利タイプは変動金利型の他は、全期間固定金利型が３・９％（０・５㌽増）に増加。証券化ローン（フラット35等）は６・３％（０・５㌽減）、固定金利期間選択型は11・９％（１・６㌽減）で、それぞれ減少した。22年度の新規貸出額の使途別割合は、新築住宅向けが73・６％（０・２㌽増）、既存住宅向けが20・５％（０・３㌽減）、借換えが５・９％（０・１㌽増）だった。固定期間10年超の住宅ローンのリスクヘッジ方法は、「特に行っていない」が50・５％（１・６㌽減）に減少したが、引き続き５割を超えた。

賃貸住宅の建設・購入の融資（アパートローン）の新規貸出額は前年度比４９１５億円増加し３兆１６１５億円となった。アパートローン新規貸出を業態別にみると、最も多いのは地銀で１兆２８７億円。次いで信金が８０２５億円、都銀・信託銀行他が５１０３億円だった。

調査は23年10～11月に実施。民間金融機関のうち１１３７金融機関（住宅ローン取扱１００２機関）が回答した。

―本社、首都圏マンションの戸当たり価格

不動産経済研究所は２日、首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）の新築分譲マンションの戸当たり価格と専有面積の中央値を集計して、その平均値との比較を行った。中央値（ＭＥＤＩＡＮ）とは、価格を順番に並べた際にちょうど真ん中となる値で、平均値と比較して超高額住戸などの供給の影響を受けにくい指標とされる。

23年（１～12月）の首都圏の戸当たり価格の中央値は６０９８万円と、前年（５４６８万円）比では６３０万円、11・５％の上昇となった。平均値は８１０１万円で、その差は２００３万円。前年の中央値と平均値の差は８２０万円だったことから、その差は１１８３万円も拡大している。

東京23区の戸当たり価格をみると、23年の中央値は前年比18・９％、１３０２万円アップの８２００万円。平均値は39・４％、３２４７万円アップの１億１４８３万円で、その差は３２８３万円となった。23区の平均値と中央値の差は20年に１１２０万円となると、22年までは１０００万円台で推移していたものの、23年には都心エリアで超高額住戸が積極的に供給されたことよって平均値が大きく押し上げられ、その差が一気に拡大した。今後も都心やその周辺部では高額物件や大型タワーの発売が数多く控えていることから、戸当たり価格は高値傾向が続き、23区内の中央値と平均値の差も２０００万円から３０００万円程度で推移する可能性が高い。

首都圏の専有面積をみると、23年は中央値が68・42㎡で前年比０・６％縮小したのに対して平均値は66・10㎡で０・03％の縮小にとどまっており、その差は２・32㎡に接近している。専有面積については今後もグロス価格の抑制で縮小傾向が続くものの、都心部を中心に１００㎡を上回る住戸の供給が目立っていることから、中央値と平均値の差が一段と縮小することも考えられる。詳細は本社ホームページで公開している。

―アットＨ、新築戸建44カ月ぶり前年割れ

アットホームは、２月の首都圏における住宅の売り出し平均価格の動向をまとめた。中古マンションは３８８９万円（前年同月比１・０％減）だった。前年同月の価格を下回ったのは４カ月連続となった一方、前月比では０・６％の上昇に転じた。新築戸建は４５０１万円（０・１％減）だった。前年割れは20年６月以来44カ月ぶり。アットホームラボの磐前淳子執行役員は「実需が上昇する価格に付いて来られなくなり、売り出し価格に調整が入る局面になった。一方、成約でみると堅調な市況は続いている」と分析する。

中古マンションは、エリアの差が鮮明化した模様だ。東京都は、23区が５１８２万円（４・４％増）で17年からの調査での最高価格を７カ月連続で更新した。都下も３２１６万円（１・０％増）で前年を上回った。一方、横浜市・川崎市は３３７９万円（０・７％減）、さいたま市は３４１３万円（１・７％減）、千葉県西部は２８３３万円（５・５％減）と３県の中心部は揃って前年同月の価格を下回った。加えて各県の中心以外のエリアも前年割れが多く、千葉県他の２０７８万円（３・１％増）のみ前年超え。磐前氏は「東京23区とそれ以外で違う様相の市況」とみている。

新築戸建は、さいたま市を除く埼玉県他が３６３３万円（１・９％増）と上昇した以外、７エリア全てが前年を下回った。東京23区の６８０５万円（１・０％減）や都下の４６６１万円（１・４％減）、横浜市・川崎市の５１７４万円（０・６％減）は、前年を下回る状況が６カ月以上続いている。ただし前月比でみると、東京23区は０・６％の上昇で、他の７エリアは前月から下落した。